Недвижимость Торонто

Product Information

В Канаде существует несколько основных типов жилой недвижимости:

  • Квартира в кондоминиуме. Кондоминиум, или кондо – объединение собственников жилья, где каждая квартира находится в собственности у отдельного хозяина, а земельный участок, прилегающий к дому – в собственности всех владельцев квартир. Количество комнат зачастую обозначается дробными числами. Например, 3½ означает, что в квартире есть одна гостиная, одна спальня, отдельная кухня и «половинка» – это совмещённый санузел. В кондоминиумах ежемесячно взимается плата за содержание, причём чем старше дом, тем на большую сумму будут приходить счета за коммунальные платежи.
  • Таунхаусы – сплошной ряд двух-, трехэтажных домов, каждый из которых рассчитан на нескольких хозяев и имеет свой отдельный вход с улицы. Возможно, наличие заднего двора и гаража. Наибольшее преимущество имеют крайние секции домов: они с трёх сторон выходят на улицу, им достаётся больше света, больший участок земли, и полезной площади. Это отражается и на стоимости.
  • Semi-detached дом, или как его называет русскоговорящее население «семи» – отдельно стоящий дом, рассчитанный на двух хозяев и имеющий два отдельных входа и два гаража с двумя прилегающими участками.
  • Частный (detached) дом — это отдельно стоящий дом, который граничит лишь с соседним участком. Цена выше, чем у таунхаусов и «семи» за счёт большего участка и большей полезной площади.
  • Существует в Канаде и такие типы жилья, как дюплекс и триплекс – это дома, разделённые на соответственно два или три апартамента, расположенных друг над другом.

Процедура приобретения недвижимости в Канаде                                         

Иностранцы могут безо всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в Канаде, за исключением рекреационных территорий.

Покупка недвижимости в стране не дает права автоматически получить вид на жительство, однако гостевая виза позволяет находиться на территории Канады в течение шести месяцев в каждом году.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Прежде чем начать процедуру покупки недвижимости в Канаде, следует ознакомиться с существующими на рынке предложениями. Информацию об объектах можно получить из интернета, специализированных печатных изданий или на тематических выставках. Основные интернет-ресурсы для поиска недвижимости упомянуты на официальном сайтеПосольства Канады в России. Для содействия в проведении сделки можно обращаться как непосредственно в компании, расположенные в Канаде, так и в российские – продающие недвижимость через своих зарубежных партнеров или являющиеся представителями канадских фирм.

Некоторые компании предлагают тур с целью осмотра потенциальным покупателем объектов недвижимости. Он включает в себя не только риэлторские услуги (посещение объектов, консультации и т. д.), но и помощь с размещением в отеле и даже, например, организацию осмотра местных достопримечательностей. Работа риэлтора бесплатна, остальные расходы несет покупатель. Многие компании берут оплату поездки на себя в случае, когда ее по окончании принимается решение о покупке объекта.

ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА

Гарантированно открыть счет в канадском банке могут только постоянные резиденты страны или те, кто претендует на получение иммигрантской визы. Однако на практике банки иногда готовы открыть счет нерезидентам. Детальную информацию о процедуре открытия счета можно получить в любом банке страны. 

Открыть счет можно не только лично присутствуя в банке, но и удаленно. Документы, которые для этого понадобятся:

  1. пояснительное письмо;
  2. ксерокопии внутреннего и заграничного паспортов (вместо внутреннего может быть любое другое удостоверение личности, например водительские права);
  3. ксерокопия собственноручно подписанной Signature Card;
  4. заполненная анкета;
  5. рекомендательное письмо из российского банка.


Документы следует отправить факсом в отделение нужного банка Канады. Некоторые компании предлагают услуги открытия счета в канадском банке за дополнительную плату.

КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА

Важным моментом при покупке недвижимости является найм адвоката, без которого проведение такого рода сделки невозможно (продавец, в свою очередь, также нанимает адвоката). Его обязанность – гарантировать чистоту проведения сделки на всех ее этапах. В частности, адвокат проверяет, насколько верно составлен договор и нет ли за предыдущим хозяином долгов.

Обращение к агентам по недвижимости пользуется большой популярностью в Канаде, так как большинство объектов не рекламируется традиционными способами (вроде объявлений в газетах). Риэлторы же имеют доступ к специализированной базе, в которую попадает вся недвижимость, выставленная на продажу. Профессиональный агент должен обязательно иметь лицензию Канадской ассоциации по торговле недвижимостью (Canadian Real Estate Association). В комплекс его услуг входит поиск жилья, оформления кредита на покупку, организация технической инспекции дома и выбор адвоката. Комиссионные риэлтору оплачивает продавец, что указывается в договоре купли-продажи.

После того как объект выбран, адвокат проверяет верность составленного договора и проводит все этапы сделки, вплоть до оформления недвижимости на имя нового владельца.

СПОСОБЫ ОПЛАТЫ

Существует два способа оплаты приобретаемой в Канаде недвижимости. Первый из них – выплатить всю сумму единовременно. В этом случае процедура покупки займет не более месяца (время, необходимое для адвокатской работы). Второй способ – взять ипотечный кредит. Граждане, не являющиеся резидентами Канады, могут взять кредит, составляющий не более 65% стоимости жилья. Для этого необходимо представить документ, подтверждающий наличие постоянного дохода и хорошей кредитной истории. Резиденты страны могут получить 100%-кредит на тех же условиях.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Следует помнить, что стоимость сделки не ограничивается ценой приобретаемой недвижимости. В Канаде с покупкой дома связаны следующие расходы:

  • государственный налог на переход права собственности (0,5-2% в зависимости от указанной стоимости объекта);
  • оплата услуг адвоката (от $500);
  • страхование имущества (дома и его содержимого) – необходимо для получения ссуды в банке;
  • оплата технической инспекции дома (если таковая произведена) – от $350;
  • страхование кредитной суммы (если заем превышает 75% от стоимости недвижимости) – 0,5-3% от суммы займа;
  • налог на переход прав собственности на землю (только в Онтарио) – 0,5-2%.

АРЕНДА ЖИЛЬЯ

Каждая канадская провинция имеет свое законодательство, регламентирующее условия сдачи недвижимости в аренду. Однако процедура поиска не отличается от поиска с целью покупки недвижимости. Делать это можно как своими силами, так и прибегнув к услугам агента по недвижимости.

После выбора подходящего жилья, арендатор платит от ½ суммы ежемесячного платежа в качестве депозита. После этого квартира удерживается за ним. Депозитный арендный платеж запрещен только в Квебеке и Онтарио. В остальных случаях депозит должен быть возвращен по окончании срока аренды.

При подписании договора необходимо определиться, кто – арендодатель или арендатор – оплачивает коммунальные платежи. Также следует четко прописать все возможные штрафы (за преждевременный съезд из квартиры, за порчу имущества).

Уведомление о повышении арендных ставок должно быть прислано не менее чем за 90 дней (в Новой Шотландии – за 4 месяца, в Квебеке оговариваемо). Также арендодатель должен прислать уведомление о досрочном выселении минимум за 1 месяц до выселения. Основными причинами выселения являются неуплата или систематические задержки арендной платы, повреждение жилья, противозаконные действия и нарушение спокойствия окружающих.

СХЕМЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Так как канадский рынок недвижимости неоднороден и состояние его фрагментов определяется порой совершенно разными факторами, далеко не все инвестиции оправданы и прибыльны. Как всегда и везде, нужно хорошо понимать ситуацию на местном рынке, где и во что инвестировать, и по каким схемам. Если выделять региональные рынки, то по ряду причин наиболее надежным и перспективным для инвестиций является рынок недвижимости Торонто и его окрестностей. Хотя рынок недвижимости Торонто всегда отвечал этим критериям, из-за изменений последних лет и неопределенной ситуации в мировой экономике значение рынка недвижимости Торонто для инвесторов выросло многократно.

Если говорить про то, во что и как вкладывать средства, то можно выделить следующие направления.

Покупка отдельно стоящего дома для перестройки

Вложения в отдельно стоящие дома в Торонто это одна из наиболее надежных и прибыльных форм инвестиций, с учетом того, что такие дома дорожают в среднем на 7- 8% в год (в 2015 году они подорожали в среднем на 18%). Однако гораздо более прибыльным может быть покупка небольшого старого дома на хорошем участке с дальнейшим сносом этого дома и строительством современного нового дома большей площади. Процесс сноса и постройки при хорошей организации занимает примерно один год.

При вложениях примерно $1.2M – $1.5M CAD, с привлечением ипотечного кредита, такая схема может принести порядка $500K – $800K CAD.

Вложения в кондоминиумы на этапе строительства

Схема не требует больших вложений и имеет высокий уровень отдачи. Суть её в том, что на начальном этапе выплачивается 20% -25% от стоимости покупки (для иностранных покупателей – 35%), а через 2-3 года, когда строительство будет завершено и дом сдан в эксплуатацию, квартира продается (без привлечения дополнительных средств). При условии роста цен на квартиры в кондоминиумах на консервативные 4% в год, через 3 года (примерный срок строительства здания с момента закладки) получаемая прибыль может составить сумму, равную половине суммы сделанных инвестиций. То есть речь идёт о рентабельности порядка 15%-20% в год.                                                                                                                                          Суммы вложений по этой схеме начинаются от $75,000 CAD ($50,000 USD)

Вложения в кондоминиумы на вторичном рынке

Суть схемы состоит в том, что покупается квартира в уже сданном в эксплуатацию кондоминиуме. При этом выплачивается 35%-50% от ее стоимости, а на оставшуюся сумму берется ипотечный кредит. Далее квартира сдается в аренду. Доход от аренды идет на покрытие выплат по ипотечному кредиту и расходов по содержанию собственности. В итоге доля собственника в стоимости квартиры постоянно увеличивается. Одновременно с этим идет рост цен на квартиру. При условии роста цен на консервативные 4% в год, и при продаже квартиры через 5 лет (оптимальный срок между покупкой и продажей квартиры), можно ожидать среднюю рентабельность порядка 10% -15% в год.

Суммы вложений по этой схеме составляют от $100,000 CAD ($70,000 USD).